两权抵押,见招拆招边试边改

来源:网络整理 作者:多米互动 人气: 发布时间:2016-09-04
摘要:干了十多年养殖,贷款难一直是殷剑松最头疼的事。“没有抵押物,找不到人担保,去趟银行碰一鼻子灰。”这位江苏常州市武进区灵台村农民坦言。 今年年初,武进区

  干了十多年养殖,贷款难一直是殷剑松最头疼的事。“没有抵押物,找不到人担保,去趟银行碰一鼻子灰。”这位江苏常州市武进区灵台村农民坦言。

  今年年初,武进区成为全国农村两权抵押贷款试点,让许多像殷剑松一样的农民看到希望。拿自家农房作抵押,老殷贷到了江南农商行发放的9万元贷款。“夏天鱼长得快,多喂料肯定投入大,这笔钱算是及时雨了!”殷剑松在自家鱼塘边舒了口气。

  江苏省银监局副局长丁灿说,“两权”指农村承包土地经营权和农民住房财产权,两权抵押贷款是农村金融改革的破冰之举。目前全省12个县(市、区)开展试点,其中土地承包经营权抵押贷款余额6.1亿元,同比增长86.8%;农房财产权抵押贷款余额15.5亿元,同比增长8.4%。

  两权抵押贷款能否点土成金,试点地区还面临哪些改革难题,记者进行了调查。

  金融创新盘活沉睡资产,农业新型经营主体解了燃眉之急

  殷剑松承包的鱼塘共50亩,这些年靠亲戚帮衬,投入近100万元。“效益不错,但开销也不小,去年转型高效养殖,手头一下子紧了起来。”殷剑松试着找过银行缓解资金压力,想拿自家300多平方米的两层楼抵押贷款,可银行说没有政策,农房没法贷款。

  这并非个案。截至目前,江苏省家庭农场总数超过2.8万家,农民专业合作社达7.2万家。调查发现,新型经营主体普遍面临“农村住房抵押难、流转土地贷款难”现象,农村融资难成为制约发展的主要瓶颈。

  农村金融改革直面难题,试点地区陆续出台暂行办法,明确规定两权抵押贷款流程:农民提出申请,通过村民代表会议,然后银行进行审查、评估,签订抵押贷款合同,登记部门审查后,银行发放贷款。

  殷剑松是村里最早尝到甜头的,他说:“我家的房子是2000年建的,评估价不高,但手续简便,村民代表会议开完后,一周左右就拿到了贷款。”

  泗洪县花庄家庭农场种植大户马朋标,靠土地经营权抵押贷到80万元。“秋季正是用钱高峰,流转的土地也能贷款,这让我们大户心里有底了!”老马流转了2226亩土地,每亩租金900元,一年一交,再加上代收粮食,资金需求大,这笔贷款正好解了燃眉之急。目前,全县累计发放土地经营权抵押贷款近1亿元。

  两权抵押正为新型经营主体注入金融活水,激发发展活力。

  价值评估难,抵押物变现难,两权抵押制约因素仍不少

  记者调查发现,两权抵押贷款虽已破题,但大面积推广还有不少制约因素。江苏银监局对试点地区进行的专项调研发现,两权抵押贷款具体操作还属于“摸着石头过河”,比如农村土地、房屋价值评估难,资产收回处置难等,都是待解的难题。

  试点半年,武进区农房抵押贷款共办理了三笔业务,除了殷剑松外,还有花农吕伟斌贷款50万元、农民季洪夫贷款30万元,均由江南农商行办理。

  农房抵押贷款为何叫好不叫座?江南农商行三农业务部总经理徐烨说,目前尚无专业“两权”价值评估机构,由谁评估、如何评估、参照标准等均不够规范,银行发放贷款时普遍实行内部评估,凭经验来确定抵押物评估价值。因此,银行与贷款农户对评估价格存在不小的分歧。

  殷剑松觉得自家房子评估价偏低:“300平方米楼房,才评估了10万元,最后只贷了9万元。”而银行觉得,农房受地理位置、交通条件、发展状况等因素影响,价值差别大。殷剑松的房子面积虽大,但离城镇较远,价格不可能再高了。

  与农房评估相比,土地评估更难。江苏银监局相关负责人称,农村土地因地形地质肥力、经营项目、农户种养技术等不同,价值差异大。他举例,泰州某家庭农场以400亩流转土地经营权抵押,获得贷款120万元。如果按照通行的年度收益估价法,仅能获贷30万元。

  缺乏第三方评估机构,也是制约因素之一。东海县于2014年6月成立了“农村综合物权价值评估专家小组”,但由于没有统一标准,评估结果缺乏法律、政策依据,导致银行普遍对专家评估组的信任度不够。东海农商行目前发放5笔土地承包经营权抵押贷款,都没经过县专家组评估,采取银行内部评估。

  记者调查发现,银行对土地经营权处置顾虑也很大。一位银行负责人说,如果农民贷款违约,银行就要收回土地经营权,一旦不能及时转包,下年租金支付不及时,农民就可以按合同收回土地。即使转包成功,新承租人是否还需承担原贷款本息,也都是难题。“在目前条件下,土地承包经营权实际上难以进行处置。”武进区委农工办相关负责人说。

  设立风险补偿金,推广农业保险,让借贷双方后顾无忧

  农村金融改革牵一发而动全身。为推进两权抵押贷款,江苏12个试点县(区)“两权”确权、登记工作全部启动,武进区《不动产权证书》登记发证率达94%。交易平台逐步下沉,试点县(区)均已建立农村土地产权交易平台,在泗洪县、金湖县,建成乡镇农村产权交易站,并实现县乡两级联网;东海县成立县级农村产权交易所和23个乡镇土地流转服务中心。

  不少试点地区设立风险补偿金,解金融部门后顾之忧。武进区由政府、银行、保险多方构建风险共担机制,财政出资640万元成立风险基金,贷款到期1个月未能归还,风险基金先行向银行垫付60%的资金。金湖县筹集2000万元风险补偿基金,贷款逾期无法收回,优先由补偿基金垫付还款。“有了政策支持,银行心里更有底气了!”徐烨说。

  试点地区全面推广农业保险,缓解农业经营主体后顾之忧。在泰州市姜堰区,对参与土地流转的规模经营主体给予每亩100元的补贴,对办理土地经营权抵押贷款的规模主体,按基准利率的10%给予贷款贴息;金湖县对土地经营权抵押贷款给予1‰的贴息。姜堰区桥头镇曙光家庭农场负责人黄曙安说:“有了贷款支持,我们添置了两台大型拖拉机,用工量少了,效率更高了,今年预计产值能到120万元。”

  针对抵押物变现难问题,沛县建立农村土地流转经营公司,承担农地经营权处置职能,一旦贷款人无法还款,由公司先行足额代偿。一些地方建立财政性收储资金,如皋市以农村产权交易平台为载体,建立200万元的风险补偿金,专门用于解决抵押担保、风险处置等环节的问题。

  配套政策跟进,让商业银行轻装上阵。目前,参与试点的30家银行制定34项“两权”抵押贷款规章制度,开发专项信贷产品。农行江苏分行与当地国土局、房管局等部门合作,实行两证合一;在价格评估方面,有三种方式选择:银行与农户协商、第三方权威评估、银行定价。仪征市成立三农资产管理公司,发生贷款风险,统一对抵押物进行处置;常熟农商行金湖支行推出“有田贷”,按农户承包土地面积进行授信;金湖民泰村镇银行推出“金地贷”产品,目前发放贷款55万元。

  “两权抵押贷款赋予农民更多财产权利,对有效盘活农村资源、资金、资产意义深远,只要直面难题不断攻坚,这项改革就能真正惠及更多农民。”江苏省委农工办相关负责人说。


  《 人民日报 》( 2016年09月04日 11 版)

(责编:王政淇、曹昆)

责任编辑:多米互动
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